В составе многофункциональных комплексов все чаще появляются отели. Пока офисное здание или торгово-развлекательный центр позволяли получать высокие прибыли, девелоперы о возведении отелей не задумывались. Но по мере насыщения рынка гостиничный бизнес становится все более и более привлекательным. Самая актуальная тенденция - включение отеля в состав многофункционального комплекса, что позволяет добиться более быстрой окупаемости.
На свои места
Всего несколько лет назад сфера коммерческой недвижимости привлекала сумасшедшей доходностью. 20-25% рентабельности никого, кроме западных специалистов, не удивляли. Разумеется, явление это характерно для любого развивающегося рынка, но насыщение дефицита неминуемо влечет за собой повышение требований к объектам и снижение доходности. Консультанты, к которым обращаются девелоперы, все чаще произносят слово "синергия", имея в виду, что только объединение усилий может обеспечить удачу проекта. Нет, речь никоим образом не идет о каком-то кризисе, а только о том, что девелопер, если он хочет быть успешным, обязан учитывать все факторы. Как справедливо замечает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова, "проекты "обрастают" инфраструктурой, чтобы остаться конкурентоспособными". Все больше объектов строится в удалении от центра города, поэтому появляется необходимость в создании собственной инфраструктуры, удовлетворяющей потребностям арендаторов. Продолжается активное освоение промышленных зон, которое приобретает комплексный характер. Словом, одно влечет за собой другое, как оно, в общем-то, и должно быть.
Почему МФК?
Почему девелоперу уже мало просто построить гостиницу или офис, почему ему нужно "все сразу"? Чем привлекателен объект mixed-use?
Ведущий эксперт-аналитик компании Paul''s Yard Владимир Кудрявцев напоминает, что "многофункциональные комплексы не являются уникальным изобретением последних лет, а были широко реализуемы задолго до последних перемен в нашей стране". Другое дело, что наиболее полное и концептуальное развитие они получили именно в последние 10 лет.
"Сочетание в одном проекте различных видов коммерческой недвижимости рационально и с пространственной, и с экономической точки зрения", - отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова. По ее мнению, объединение в одном проекте составляющих, имеющих различные циклы экономической жизни и различающихся по структуре бизнес-операций, позволяет получить более устойчивый к рыночной конъюнктуре проект и снизить риски инвестора. "Многофункциональность призвана увеличить прибыльность и диверсифицировать риски проекта, -соглашается с ней руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина. - Включение разных объектов в состав МФК дает возможность инвестору оптимизировать доходность". Потому что сначала окупаются офисные, затем торговые площади, а потом, еще через два-три года, окупается и гостиничная составляющая.
Интересны наблюдения специалистов за тем, какие сочетания представляются оптимальными. "В некотором смысле многофункциональный центр, - отмечает Владимир Кудрявцев, - является моделью демократического объединения, в котором каждый из членов имеет равные права и обязанности. 1/1 как в любом демократическом образовании, доминирует тот, чьи права распространены на большую площадь". По данным Антонины Лаировой, в офисно-торговых комплексах на ритейл, как правило, приходится 30-40%, на офисы -60-70% соответственно.
В случае присутствия гостиничной части она может либо служить дополнением к офисам и ритейлу (и тогда она занимает 20-30% площадей), либо являться доминантой (и тогда на гостиничные номера отводится до 90% площадей, а 10% остается для небольшого бизнес-центра при гостинице).
Что есть и что будет
Сама по себе идея образования МФК возникла на современном этапе развития маркетинга, когда, как говорит Владимир Кудрявцев, "в полной мере проявилась тенденция к концентрации на ограниченном пространстве большого числа функций, которая стимулирует и/или перераспределяет потребительские потоки". Реализованных проектов пока сравнительно немного, а в уже существующих доминирующей функцией является именно гостиница. В качестве примеров можно привести бизнес-центр им. Мейерхольда с гостиницей Novotel Moscow Center, гостиницы "Radisson Славянская" и MaMaison Residence, комплекс "Swissotel Красные Холмы". Самым удачным опытом эксперты дружно называют Центр международной торговли.
Говоря о ближайшем будущем, специалисты отмечают, что вскоре будет открыт МФК Lotte Plaza, в состав которого войдут офисные и торговые площади, а также гостиница 5*. В 2008 году введут в эксплуатацию гостиницу "Москва" - с ритейлом, бизнес-центром и конгресс-центром. Среди заявленных проектов - строительство МФК "Галактика" на пересечении Мичуринского пр. и ул. Лобачевского, строительство МФК в Нижних Мневниках (инвестор - Lotte Group). Но, конечно, главное ожидаемое событие -реализация целого ряда проектов в деловом районе "Москва-Сити". Imperia Tower, "Россия", "Федерация" - эти комплексы серьезно изменят ситуацию на рынке недвижимости столицы.
Стоит сказать о том, что планы возведения минимум десятка МФК с отельной составляющей разрабатываются и в регионах. Как считает вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко, пока еще нет оснований говорить о буме комплексов, потому что девелоперы по большей части только собираются, а не строят. А в регионах такие объекты были бы особенно уместны.
Долгоиграющий отель
Специалисты отмечают, что особенно удачным оказывается симбиоз гостиничных и офисных площадей. "Офисы и гостиница прекрасно дополняют друг друга с финансовой точки зрения", - считает Марина Смирнова из Colliers International. В первые годы, особенно проблемные для гостиничного проекта, собственник выравнивает доходы за счет поступлений от офисной аренды. Но по мере адаптации гостиницы к рынку ее доходы возрастают. Офисная составляющая по мере старения всего комплекса сокращает объем генерируемых ею доходов, а гостиница, ежедневно продавая номера, менее связана в ценовой политике. Как указывает Марина Смирнова, "к десятому году эксплуатации гостиница генерирует до 65% выручки комплексного продукта".
Владимир Кудрявцев подчеркивает, что гостиница, входящая в состав многофункционального комплекса, представляет собой городской бизнес-отель, обычно пятизвездочный, с расширенной развлекательной инфраструктурой и достаточно большим объемом офисных помещений. Гостиница, утверждает он, это "объект долгосрочных инвестиций, который в результате приносит доход, в несколько раз превышающий отдачу от бизнесцентра или торговой части". Просто для этого необходимо терпение. "Именно поэтому, - считает Юрий Мереминский, - координация всех составляющих комплекса должна происходить на начальном этапе". Если решено, что на этом участке будет МФК с гостиничной компонентой, то уже при разработке концепции нужно понимать, какой гостиничный оператор будет приглашен в проект.
Особенная стать
Странно было бы предположить, что гостиница, входящая в состав МФК, создается по тем же принципам, что и автономная, отдельно стоящая. "Включение отеля в состав МФК, - указывает Елизавета Эстрина, - влияет на выбор инфраструктуры всего комплекса". Специалисты говорят, что в таких проектах увеличиваются зоны питания, красоты и здоровья, расширяется зона лобби, растет количество посадочных мест в барах и ресторанах. Часто на территории гостиницы организуются SPA и wellness-центры, тренажерный зал. Разумеется, требования клиентов к гостиничной компоненте в составе МФК не отличаются от требований к гостиницам аналогичного класса в целом. Тем не менее, отмечает Марина Смирнова, "существуют негласные ограничения по классности, так как предполагается, что отели, к примеру в составе офисного комплекса, будут позиционироваться в бизнес-классе (4-5*), а не в люксовом сегменте".
"В идеале, - говорит Марина Усенко, - нужно, чтобы, заходя на гостиничную территорию, вы не знали, что это многофункциональный комплекс". Это утверждение представляется логичным, ведь основной принцип любого отеля - приватность. Юрий Мереминский не сомневается, что сами по себе требования к гостиничной концепции должны носить общий характер. Входная группа, видовые характеристики, парковка - здесь предпочтителен стандарт. Но вот конечная схема должна быть ориентирована на конкретного оператора.
Говоря о разработке всего проекта, специалисты обращают внимание на то, что концепция отеля должна быть изначально приближена к потенциальным клиентам. В качестве примера можно привести ММДЦ "Москва-Сити". Уже известно, что гостиничным оператором в башне "Федерация" будет "Арарат Парк Хайятт", но известен также и круг потребителей, известно, какие компании хотели бы выкупить или арендовать здесь помещения. И это помогает в разработке концепции.
Касаясь темы сочетаемости различных составляющих МФК, Антонина Лаирова напоминает, как важно, чтобы разные типы недвижимости не мешали друг другу. "При неправильном зонировании посетительские потоки смешиваются, что понижает уровень отдельных частей комплекса, - утверждает она. - Поэтому в первую очередь необходимо обеспечить отдельные входы для каждой части комплекса".
По мнению специалистов, хорошо себя зарекомендовала идея располагать составляющие комплекса на разных этажах таким образом, чтобы к ним шли разные лифты.
Один в поле не воин
Строительство многофункциональных комплексов только становится рыночной тенденцией. 1/1, конечно, тенденция эта получит и продолжение, и развитие. Сейчас, по мнению аналитиков, только начинается реализация проектов нового формата, большое их количество только заявлено, и нет сомнения, что в дальнейшем этот формат будет развиваться, выходя за пределы города. "Кроме того, - уверена Елизавета Эстрина, будут продолжать развиваться проекты, в которых объекты коммерческой и жилой недвижимости размещены на одном участке". Антонина Лаирова полагает, что "многофункциональные проекты, сочетающие разные типы недвижимости, позволят девелоперам диверсифицировать риски и обеспечить объектам развитую инфраструктуру. Поэтому можно прогнозировать широкое распространение МФК, которое замедлится лишь с насыщением офисного и торгового рынков".
Эксперты считают, что многофункциональный формат будет особенно востребован в районах, удаленных от Центра, и в Подмосковье, где общая инфраструктура развита пока недостаточно.
Источник: МИР & DOM
