Сегодня на рынке гостиничной недвижимости наблюдается дефицит девелоперского опыта в реализации гостиничных проектов.
Гостиничный бизнес является капиталоемким и требует значительных знаний и опыта, которого не хватает многим местным застройщикам. Кроме того, в зависимости от размера объекта строительства, его качества и общей рыночной конъюнктуры период окупаемости проекта может составлять от 7 до 14 лет, в то время как в других секторах недвижимости могут существовать более благоприятные условия возврата капитала. В будущем гостиничный рынок покорится тем, кто постигнет особые нюансы гостиничного девелопмента. О них мы попросили рассказать Владимира Горащенко, генерального директора компании Double W.
Период несбывшихся надежд
История развития гостиничного рынка недвижимости сложна и противоречива. Эта история связана с периодами надежд и их утрат. Наверное, период с 1996-го по 2000 год можно назвать благоприятным для старта проектов и гостиничного девелопмента. Инициатива помочь воплотить все задуманные гостиничные проекты была как со стороны бизнеса, так и законодательной и исполнительной властей. Саммит ЕБРР в Киеве в 1998 году и обсуждение в Верховной Раде закона Украины о льготах свидетельствовали о наступлении нового этапа на рынке гостиничной недвижимости. Но… Задуманное так и осталось на бумаге. Во-первых, в силу отсутствия у отечественных девелоперов и инвесторов необходимого финансирования и опыта в реализации гостиничных проектов. Во-вторых, украинские операторы не хотели делиться долей в проекте с иностранными партнерами. Однако не только украинская сторона явилась слабым звеном в развитии гостиничного бизнеса. Западные инвесторы также «наломали немало дров». Я уже неоднократно говорил, что большинство западных девелоперов (9 из 11) вышли на рынок в плохой финансовой форме. Это было следствием недооценки всех рисков развивающегося рынка и ошибочного мнения, что в ситуации отсутствия конкуренции можно сорвать огромные сверхприбыли. Западные девелоперы и инвесторы либо требовали к себе эксклюзивного отношения, пытаясь игнорировать существующие законы и местные правила, либо своими ошибочными действиями заводили себя в тупик и безысходность объясняли коррупцией и бюрократией.
В данный период разрешения по гостиничным проектам киевские власти подписывали активно и быстро. Однако из-за отсутствия у Киевской городской государственной администрации понимания механизмов привлечения средств в гостиничные проекты росло возмущение властей тем, что строительство международных гостиничных проектов идет так долго и сложно. А после того как не реализовались задуманные планы, доверие властей к иностранным инвесторам и гостиничному бизнесу иссякло.
Сегодня сложно сказать, когда наступит благоприятный период в данном секторе коммерческой недвижимости. Во-первых, положение усугубляет отсутствие выгодных и хороших площадок для гостиничных проектов. Во-вторых, политические риски украинской экономики вообще и столицы в частности удорожают гостиничные проекты для иностранных инвесторов, для которых основное требование выхода на данный рынок — стабильность и защищенность вложений.
Периодический интерес
Однако, несмотря на нынешнее положение гостиничного бизнеса, интерес к нему остается весомым. Единственная проблема — как сделать так, чтобы он был не периодическим, а стабильным и постоянным.
Спрос рождает предложение — это закон рынка. Выход на украинский рынок мировых гостиничных брендов тому практическое подтверждение. В конце 2005 года международная сеть гостиниц Radisson SAS начала свою деятельность на гостиничном рынке Киева с открытия четырехзвездочного отеля Radisson SAS Kyiv Hotel на 255 номеров. Инвесторами проекта выступили Rezidor SAS Hospitality (10%), Европейский Банк Реконструкции и Развития (30%) и Raiffeisen Management Investment (60%). Сумма инвестиций в этот проект оценивается в W49 млн. Также 2005 год ознаменовался выходом на рынок турецкого гостиничного оператора Rixos и открытием пятизвездочного отеля «Риксос Прикарпатье» на 434 номера в Трускавце (Львовская область, Западная Украина).
На рынке сегодня присутствует огромный спрос, что свидетельствует о высоком потенциале гостиничного сегмента и наличии огромных свободных денежных средств у украинцев и гостей нашей страны. Следовательно, бум гостиничных проектов не за горами.
Рынок покорится тем, кто выработает особые преимущества для клиентов, как с точки зрения цен, так и сервиса. Учитывая низкую насыщенность рынка, недостаток высококачественных гостиничных номеров и неопределенную ситуацию с новыми проектами, неудовлетворенный спрос на высококлассные гостиницы будет наблюдаться еще довольно продолжительное время.
Увеличивающийся с каждым годом на 19-25% туристический поток дает весомый повод к оптимизму как дополнительной мотивации строительства новых гостиниц. В глобальном плане ситуацию мог бы решить новый закон о льготах, но для его принятия необходимо сильное политическое лобби. Учитывая нынешнюю расстановку политических сил в парламенте, сложно сказать, кто бы смог его подготовить и согласовать — «Наша Украина», «Регионы», БЮТ.
Девелопмент, которого нет
Работая на рынке гостиничной недвижимости, зная все его тонкости и глубину истории, сегодня можно было бы говорить о специфике украинского гостиничного девелопмента, однако с прискорбием скажу, что его нет. Поскольку для его существования необходимо определенное количество реализованных крупных проектов. Сегодня в Киеве их два, по Украине — четыре. По моему убеждению, в этих данных выражена вся трагедия украинского гостиничного девелопмента.
К развитию гостиничных проектов у нас относятся как к строительству жилого дома, а это несовместимые понятия. Разницу продемонстрирую одним примером: к транспорту относятся и такси, и поезд, и самолет, но попробуйте поменять местами водителей, машинистов и летчиков... Девелопмент гостиничных проектов требует системного подхода, опыта, знаний, финансирования. Можно многое объяснить коррупцией и бюрократией, но только в том случае, если у вас нет опыта создания гостиничных проектов. Отсутствие опыта ликвидируется опытными консультантами и качественным project managment.
Слушать проект, а не оператора
Коррупция и бюрократия — не единственные проблемные пятна гостиничного бизнеса. Даже при их наличии международные гостиничные операторы выходят на украинский рынок. Однако и это не гарантирует украинскому рынку молниеносного развития. Это обусловлено дисгармонией в партии девелопер—гостиничный оператор. Существует стереотипное мнение, что участие оператора в реализации проекта — основное условие будущего успеха гостиницы. Однако выскажу одну крамольную мысль: не нужно зацикливаться на отельном операторе, он не основное звено.
Слушайте экономику проекта, а не требования оператора. Последний при всем своем опыте и международном имидже может потребовать от девелопера неоправданных затрат, таких, как строительство вместо трехзвездочной гостиницы четырехзвездочной. Чтобы избежать дополнительных затрат по проекту, девелоперу необходимо знать следующее:
- как работает гостиница и ее персонал;
- состав и планировку front-of-house, back-of-house и технологические требования;
- какие денежные потоки гостиница генерирует, и уметь их смоделировать и рассчитать;
- типовые требования операторов по договору и понимать, на что они готовы пойти или какие позиции можно «уторговать», «обменять».
Оператору показывается концепция, созданная по вышеприведенным принципам, которая уже «обкатана» по финансовой модели и предварительно согласована по структуре финансирования с партнерами. Мы порой пять-восемь раз переделываем концепции, чтобы добиться наилучшего соотношения: сумма инвестиций — стоимость строительства — размер гостиницы — программа услуг — количество номеров — соотношение собственных и заемных средств — стоимость продажи — анализ чувствительности.
Я привел только часть критериев, но анализируются около 25, среди них — рыночная сегментация проекта, конкуренты, выходящие на рынок, класс гостиницы и так далее. Если вы правильно решили предыдущие задачи, то не вы будете бегать за оператором, а он за вами.
Ключ от двери, где деньги лежат
Финансовый вопрос в развитии гостиничного бизнеса подобен ахиллесовой пяте. Проектного финансирования отечественные банки не предоставляют, форвардное финансирование в зачаточном состоянии, и на инвестициях ЕБРР в полном масштабе рынок невозможно развить.
Однако при условии правильного подхода к девелопменту гостиницы, знании структурного и проектного финансирования, достаточного количества собственных средств — 20-25% от бюджета проекта — вы найдете ключ от нужной финансовой двери, открыв которую, вы сможете выбирать финансовые предложения. Кроме этого, вам предложат фьючерс по покупке гостиницы после двухлетнего срока эксплуатации.
Вы можете обратиться за кредитом к западным банкам. Однако прежде просчитайте, во сколько вам обойдется участие данного финансового института: международные юристы, тендер по выбору генподрядчика, супервайзеры банка, аудиты и due dilligence, оплата расходов банка, услуги консультантов и т. п. Если вы готовы на это пойти, то увеличение бюджета по проекту на $3-8 млн. не должно вас удивить. Например, по проекту Radisson SAS Kyiv участие ЕБРР обошлось нам как минимум в лишних $8 млн. и три года задержки проекта — неплохая цена? Хотя, учитывая, что это были 1998-1999 годы, данные затраты вполне объяснимы. В настоящий момент можно работать и с украинскими банками, но они, как теща, так и норовят пролезть в дом, то есть войти в долю.
Классный девелопер
Успех приходит к тем, кто к нему стремится. В девелопменте гостиниц необходимо захотеть, научиться и реализовать, и тогда вы станете классным девелопером.
Нашей фирме ряд международных институтов присвоил звание лучшего гостиничного девелопера. Однако мы не гонимся за наградами. Наша компания непублична — мы не даем рекламы, поскольку не берем сторонних заказов, а являемся партнерами в проектах с пятью опытными и сильными группами. Нам не нужна реклама, нам важен результат. У нас в работе из 12 проектов семь международных гостиничных: в Киеве — три, в Одессе — два, в Крыму — два. Другие регионы нас пока не интересуют. Каждый разработанный нами проект по-своему уникален и нравится как операторам, так и партнерам-инвесторам. Через некоторое время о них услышат, поскольку самое неблагодарное дело — комментировать гостиничный проект, который еще подвержен рискам. Свой опыт мы наработали за 15 лет строительных работ и девять лет девелопмента. В первые годы «ухлопали» кучу денег на консультантов, что было не зря, научились. Поэтому главный или не главный девелопер — это покажет время. Желаю успехов начинающим игрокам, «поляна» большая — всем хватит.
Журнал «Commercial Real Estate UA»
Агент.ua |
